五大關(guān)鍵詞，讀懂今年房地產(chǎn)政策和市場信號！

住房問題與每個老百姓密切相關(guān)，房地產(chǎn)的政策和市場走向也是每年兩會上備受關(guān)注的焦點之一。

證券時報記者梳理了兩會期間房地產(chǎn)相關(guān)政策的表述，包括政府工作報告、行業(yè)主管及監(jiān)管部門的官方表態(tài)，從中提煉出房地產(chǎn)調(diào)控政策、房地產(chǎn)金融政策、房地產(chǎn)稅立法、新型城鎮(zhèn)化、房地產(chǎn)市場形勢等五大關(guān)鍵詞，圍繞這五大關(guān)鍵詞，幫你分析今年房地產(chǎn)政策和市場信號。

房地產(chǎn)調(diào)控政策：堅持“房住不炒”保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性

當(dāng)前房地產(chǎn)市場已經(jīng)整體降溫，去年底出現(xiàn)部分城市對房地產(chǎn)調(diào)控政策的微調(diào)，被部分人士解讀為調(diào)控或松綁的信號，因此，今年的調(diào)控政策走向備受關(guān)注。

對于房地產(chǎn)調(diào)控政策，政府工作報告的表述是：“更好解決群眾住房問題，落實城市主體責(zé)任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。繼續(xù)推進(jìn)保障性住房建設(shè)和城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造，保障困難群體基本居住需求?！?/p>

由于政府工作報告中對房地產(chǎn)的表述與往年相比字?jǐn)?shù)少了，措詞也較平和不少，特別是沒提“房住不炒”、“調(diào)控”、“房價”等關(guān)鍵詞，被不少人解讀為今年調(diào)控政策或?qū)捤傻男盘?，甚至被部分房地產(chǎn)中介和樓盤銷售用作吸引購房人買房的宣傳標(biāo)語。

不過，住建部部長王蒙徽在兩會最后一場“部長通道”壓軸出場時，在被問到“今年政府工作報告中沒再強(qiáng)調(diào)‘房住不炒’，這是否意味著房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管有所調(diào)整了”時，他明確表示：今年要穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制的工作方案，具體要做到五個“堅持”。第一，堅持“房住不炒”定位。第二，堅持完善住房的市場體系和住房保障體系。第三，堅持落實城市主體責(zé)任。因城施策、分類指導(dǎo)，要不斷完善市場監(jiān)測預(yù)警和考核評價機(jī)制，特別是要把穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的責(zé)任落到實處。第四，堅持調(diào)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)方式，特別是要大力培育和發(fā)展住房租賃市場，重點解決新市民的住房問題。第五，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，防止大起大落。

王蒙徽對于今年的房地產(chǎn)調(diào)控政策做出了更細(xì)化的表述，而其中，“房住不炒”、穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期、培育和發(fā)展住房租賃市場、保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性、防止大起大落等關(guān)鍵詞再次被提及，相當(dāng)于間接否認(rèn)了“行業(yè)監(jiān)管有所調(diào)整”。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這個表述跟去年12月底住建部的年度工作會議和中央經(jīng)濟(jì)工作會議的口徑一致，意味著房地產(chǎn)行業(yè)管理者并不希望樓市過快放松，還是要保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，這個大的方針目前基本沒變。未來樓市政策將依然打擊投資投機(jī)，保護(hù)真實居住，即使有部分城市政策繼續(xù)調(diào)整，但地方主體責(zé)任要求房地產(chǎn)市場平穩(wěn)的大原則不變，防止房價大起大落。

房地產(chǎn)金融政策：總方針不變嚴(yán)控高杠桿房企和投資投機(jī)性住房貸款

在今年1月央行全面降準(zhǔn)后，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)期，流動性的寬松對渴求資金的地產(chǎn)行業(yè)將帶來重大利好，一方面房企的資金壓力有望緩解，另一方面房貸利率有望降低。與此同時，今年以來房企融資計劃密集發(fā)布，部分城市有銀行下調(diào)首套房貸利率，甚至下調(diào)首套房貸首付比例，再次引發(fā)市場對房地產(chǎn)金融信貸政策放松的預(yù)期。因此，今年的房地產(chǎn)金融信貸政策備受關(guān)注。

對此，央行黨委書記、銀保監(jiān)會主席郭樹清明確表示，下一階段房地產(chǎn)金融政策總的方針不會有改變。他還表示，結(jié)構(gòu)性去杠桿就是要把企業(yè)的杠桿率降下來，同時穩(wěn)住居民部門的杠桿率。因為最近幾年居民家庭的杠桿率上升速度較快，這部分杠桿多涉及個人住房貸款，這可能與居民買房、炒房有關(guān)。政府部門則是要控制好隱性債務(wù)的增量、化解存量。

對于房地產(chǎn)貸款規(guī)模是否會有所限制，中國銀保監(jiān)會副主席王兆星表示，在房地產(chǎn)貸款領(lǐng)域，監(jiān)管同樣抱著區(qū)別對待的態(tài)度，以風(fēng)險為準(zhǔn)，該支持的支持。加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款的監(jiān)測，那些資質(zhì)不好的、高杠桿的房地產(chǎn)企業(yè)，貸款要控制；加強(qiáng)對投機(jī)性房地產(chǎn)貸款的嚴(yán)格控制，也要防止通過影子銀行渠道的進(jìn)入房地產(chǎn)，要保證房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展；繼續(xù)保障住房貸款的基本需要，也要對帶有投資、投機(jī)性按揭貸款嚴(yán)格控制，房地產(chǎn)金融是防范風(fēng)險的重點領(lǐng)域。

3月13日，銀保監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于2019年進(jìn)一步提升小微企業(yè)金融服務(wù)質(zhì)效的通知》，其中要求，各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)對小微企業(yè)貸款資金流向的監(jiān)測，做好貸中貸后檢查，確保貸款資金真正用于支持小微企業(yè)和實體經(jīng)濟(jì)，防止小微企業(yè)貸款資金被挪用至政府平臺、房地產(chǎn)等調(diào)控領(lǐng)域形成新風(fēng)險隱患。

上述官方表態(tài)已經(jīng)說的很清楚了，今年房地產(chǎn)金融政策總的方針不變，會根據(jù)風(fēng)險區(qū)別對待，那些資質(zhì)不好、負(fù)債率高的房企融資以及投資投機(jī)性個人住房按揭貸款要嚴(yán)控，但是對于優(yōu)質(zhì)房企融資和基本住房需求貸款仍會支持和滿足。不過，那些期望流向小微企業(yè)的“水”能分流到房地產(chǎn)領(lǐng)域的想法恐怕要落空了。

房地產(chǎn)稅立法：穩(wěn)步推進(jìn)目前正在抓緊完善法律草案

房地產(chǎn)稅與每個人利益相關(guān)，房地產(chǎn)稅的每一次官方表態(tài)都能撥動人們敏感的神經(jīng)，不過房地產(chǎn)稅“喊”了多年一直沒有進(jìn)展，也成為懸在人們頭上的“達(dá)摩克利斯之劍”。直到去年9月房地產(chǎn)稅被正式列入全國人大五年立法規(guī)劃中，才有了實質(zhì)進(jìn)展。因此，房地產(chǎn)稅的最新進(jìn)展情況也備受關(guān)注。

3月5日的政府工作報告中的表述是，“健全地方稅體系，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”。這個表述與去年政府工作報告中的表述只一詞之差，由“穩(wěn)妥”改成了“穩(wěn)步”，但其實并沒有實質(zhì)性的變化。

而在3月8日的十三屆全國人大第二次會議召開期間，傳出了“今年要制定房地產(chǎn)稅法”的消息，被不少人誤解為房地產(chǎn)稅今年就要出臺，隨后香港內(nèi)房股聞聲大跌。

實際上，全國人大常委會委員長栗戰(zhàn)書的原話是：“集中力量落實好黨中央確定的重大立法事項，包括審議民法典，制定刑法修正案（十一）、基本醫(yī)療衛(wèi)生與健康促進(jìn)法、房地產(chǎn)稅法、出口管制法、社區(qū)矯正法、軍民融合發(fā)展法、退役軍人保障法、政務(wù)處分法，修改證券法、現(xiàn)役軍官法、兵役法、人民武裝警察法、全國人民代表大會組織法、全國人民代表大會議事規(guī)則，生物安全法、長江保護(hù)法等立法調(diào)研、起草，都要加緊工作，確保如期完成。”他只是說今年是制定多個法的立法調(diào)研、起草工作，房地產(chǎn)稅法只是其中之一，這也是政府工作報告中的“穩(wěn)步推進(jìn)”的工作步驟之一。

隨后的3月9日，全國人大財經(jīng)委副主任委員烏日圖給出了房地產(chǎn)稅的明確進(jìn)展：“按照中央要求，房地產(chǎn)稅法由全國人大常委會的預(yù)算工作委員會和財政部共同組織起草，目前相關(guān)部門正在抓緊完善法律草案、重大問題的論證等方面工作，在條件成熟時，提請全國人大常委會初次審議?！?/p>

同日，全國人大常委會法制工作委員會副主任劉俊臣也表示：“按照人大常委會立法規(guī)劃，現(xiàn)在有關(guān)方面正在研究起草房地產(chǎn)稅法草案，相關(guān)工作正在穩(wěn)步推進(jìn)?！?/p>

從最新表述來看，房地產(chǎn)稅法草案可能已經(jīng)形成文本，在內(nèi)部征求意見后，目前仍存在一些重要分歧和問題，需要多次論證并達(dá)成共識后再修改完善，而何時提交初審還會綜合考慮各方面影響因素謹(jǐn)慎行事，之后還要公開征求社會意見、進(jìn)行再次審議等，最終待審議通過、立法完成后，各地還要制定實施細(xì)則進(jìn)一步落地執(zhí)行。可見，距離真正落地實施還有距離。

新型城鎮(zhèn)化：堅持以中心城市引領(lǐng)城市群發(fā)展城鎮(zhèn)化速度仍會加快

在因城施策、分類調(diào)控的影響下，全國房地產(chǎn)市場整體降溫，部分房企對于行業(yè)未來市場發(fā)展前景并不樂觀，不過也有部分房企認(rèn)為，中國的城鎮(zhèn)化沒有結(jié)束，房地產(chǎn)市場仍有發(fā)展空間。

對于新型城鎮(zhèn)化，政府工作報告也有明確表述：“深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化。堅持以中心城市引領(lǐng)城市群發(fā)展。抓好農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶，推動城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)覆蓋常住人口。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)量大面廣，要大力進(jìn)行改造提升，更新水電路氣等配套設(shè)施，支持加裝電梯，健全便民市場、便利店、步行街、停車場、無障礙通道等生活服務(wù)設(shè)施。”

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，報告連續(xù)多年強(qiáng)調(diào)“深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化”，但缺乏具體措施，這次明確提出“堅持以中心城市引領(lǐng)城市群發(fā)展”，印證了都市圈發(fā)展的邏輯。這意味著，未來以中心城市為核心的都市圈將吸引更多的產(chǎn)業(yè)和人口，而除中心城市及其都市圈以外的城鎮(zhèn)未來發(fā)展或更加渺茫，城市城鎮(zhèn)兩極分化格局難以避免。

而對于中國新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展，多個部委官員也明確表現(xiàn)出樂觀預(yù)期。

國家發(fā)改委主任何立峰表示：“中國新型城鎮(zhèn)化正在加快發(fā)展?，F(xiàn)在全國有600多座城市，400多座是大中城市，其他是小城市。去年常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到59.58%，城鎮(zhèn)化率每提高一個百分點，就有近1400萬人從農(nóng)村轉(zhuǎn)入城鎮(zhèn)，不僅增加城市公共服務(wù)設(shè)施投入，也會釋放巨大的衣食住行等消費需求，同時為補(bǔ)齊發(fā)展短板，加快棚戶區(qū)改造，加快城區(qū)老舊小區(qū)改造等等，都將進(jìn)一步釋放巨大的潛在市場。”

國家統(tǒng)計局局長寧吉喆也表示：“2018年末全國常住人口城鎮(zhèn)化率為59.58%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率為43.37%，分別比上一年提升了1.06、1.02個百分點，已經(jīng)非常接近《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014—2020年）》中提出的到2020年，常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%左右、戶籍人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到45%左右的目標(biāo)。未來兩年，中國城鎮(zhèn)化速度依然會加快?！?/p>

房地產(chǎn)市場形勢：穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期防止大起大落

今年2月，受春節(jié)假期及三四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)退潮影響，重點城市成交環(huán)比腰斬，同比也下降3成，降溫明顯。不過，春節(jié)后個別城市樓市成交有回溫苗頭，個別樓盤開盤再現(xiàn)千人搶房現(xiàn)象，還有個別樓盤釋放出要漲價的信息……被部分人誤認(rèn)為是樓市回暖的信號。因此，除了政策走向，房地產(chǎn)市場走勢也備受關(guān)注。

對于當(dāng)前的房地產(chǎn)市場形勢，住建部部長王蒙徽在兩會最后一場“部長通道”壓軸出場時表示：“去年以來，我們堅決貫徹落實黨中央、國務(wù)院的決策部署，在各個方面的共同努力下，房地產(chǎn)市場總體保持平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢，市場預(yù)期也發(fā)生了積極變化。主要體現(xiàn)在三個方面：一是住房的成交面積增速放緩；二是住房的成交價格總體平穩(wěn)；三是住房預(yù)期，也就是市場預(yù)期逐漸趨于理性。”

對于今年的市場走勢，特別是房價走勢，王蒙徽雖然沒有直說，但是在他提出的今年要穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制的工作方案具體要做到五個“堅持”中，他強(qiáng)調(diào)了：“要不斷完善市場監(jiān)測預(yù)警和考核評價機(jī)制，特別是要把穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的責(zé)任落到實處”、“保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，防止大起大落”。

這意味著，今年的房地產(chǎn)市場仍以“穩(wěn)”為主，地價、房價、預(yù)期都要“穩(wěn)”，房價穩(wěn)則意味著不能大起大落，不能大漲大跌。有業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，春節(jié)后個別市場回溫難改總體市場下行調(diào)整的大趨勢，未來一二線城市有望低位企穩(wěn)，部分三四線城市將面臨一定去化壓力。